Tipos de préstamos hipotecarios

Hay dos grandes categorías generales en la cuales se pueden clasificar los préstamos hipotecarios en EE.UU.: Convencional y Gubernamental. Para propósitos de simplificar y ya que estas dos categorías son las más comunmente utilizadas, hablaremos de estas dos grandes categorías.

1. Gubernamental: Estos préstamos son respaldados por una agencia federal de los Estados Unidos. Hay tres agencias federales que respaldan préstamos hipotecarios. Estas agencias aseguran el valor del préstamo, protegiendo a la institución financiera en posesión del préstamo en caso que el prestatario no pueda cumplir sus obligaciones. Estos préstamos sueles ser grandes recursos para primeros compradores de casa primaria (estos préstamos están designados sólo para residencias primarias), exigen bajas cuotas iniciales y pueden tolerar una mayor capacidad de endeudamiento.

• Federal Housing Administration (FHA): Los préstamos denominados FHA son un gran recurso para primeros compradores de casa primaria. La cuota inicial requerida para casas primarias de 1 a 4 unidades bajo este programa es de tan solo 3.5%. Para poder calificar para una cuota inicial del 3.5%, el puntaje de crédito debe ser al menos 580. En teoría, se puede acceder a un préstamo FHA con un puntaje de crédito tan bajo como 500, sin embargo, la cuota inicial requerida va a ser mayor si este es el caso. Este programa también permite la mayor capacidad de endeudamiento entre todos los programas gubernamentales y convencionales. El pago de un seguro del mortgage es requerido independientemente de la cuota inicial.

• U.S. Department of Agriculture (USDA): El departamento de agricultura de Estados Unidos ofrece préstamos para compra de casa primaria en ciertas zonas rurales. Este programa permite financiar hasta el 100% de una propiedad (0% de cuota inicial) y no exige seguro del préstamo hipotecario*.

• Department of Veterans Affairs (VA): Este préstamo esta diseñado para miembros actuales o pasados de las fuerzas militares. También ofrece la posibilidad de financiar hasta el 100% de una propiedad y no requiere seguro del préstamo hipotecario.

2. Convencional: En teoría, cuándo se habla de un préstamo convencional, se refiere básicamente a todo lo que no sean préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno, es decir, una clasificación muy amplia. Sin embargo, en una gran mayoría de casos, se entiende por préstamo convencional a aquellos préstamos que siguen los lineamientos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, dos entidades privadas que fueron creadas y establecidas por el gobierno para promover el flujo de crédito en la economía. Estos préstamos, a diferencia de los gubernamentales, no son respaldados ni asegurados por el gobierno, pero en la mayoría de casos son asegurados por empresas privadas cuándo la cuota inicial es menor al 20%. Cuándo la cuota incial es mayor al 20%, simplemente el banco o compañía de préstamos en su administración de riesgo, determinaría que la propiedad en sí cubriría la obligación en caso de no pago.

Los préstamos convencionales puedes ser conformes o no-conformes:

• Conformes: Además de otras condiciones referentes a cuotas iniciales mínimas requeridas, tipos de propiedades, puntajes de crédito, entre otras, de manera importante se analiza que el valor del préstamo no exceda los límites establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, los cuáles son actualizados cada año. Estos préstamos son muy comunes ya que estas dos empresas comprarían estos préstamos en el mercado secundario, permitiendo a las instituciones financieras liberar capital y poder seguir originando préstamos. Dentro de esta categoría hay muchos tipos de préstamos, cómo préstamos de tasa fija, tasa variable (Adjustable Rate Mortgages, ARMs), y de diferentes plazos, como 30, 25, 20, 15 y 10 años. En su versión más favorable para primeros compradores, existen préstamos con cuotas inciales tan bajas como 3% a 30 años de plazo. En préstamos conformes, se exige el pago de un seguro hipotecario siempre que la cuota incial sea menor al 20%.

• No-conformes: Préstamos que exceden los limites del valor del préstamo, así como porcentajes de cuota incial, puntaje de crédito, y tipo de propiedad que no siguen los lineamientos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas no comprarían estos préstamos.

Ya que la categoría de préstamos convencionales es tan amplia, dentro de ésta entraría otro tipo de préstamo denominado No-Calificante (Non-Qualifying, Non-QM). Estos tipos de préstamos, por decirlo de alguna forma, encuentran otras maneras de determinar la viabilidad del préstamo. En algunos casos, se utiliza documentación alternativa para determinar la capacidad de pago, como extractos bancarios o un estado de pérdidas y gananacias. En otros casos, cómo en el caso de propiedades de inversión, se analiza que la propiedad genere suficiente renta para cubrir el pago del préstamo, en cuyo caso el prestatario no tendría que demostrar ingresos ya que se analizaría solo el flujo de caja de la propiedad.

Esto es una mirada general de los tipos de préstamos hipotecarios y cómo estan clasificados en Estados Unidos. Un mensaje importante a llevarse, es que existen muchas opciones a la hora de comprar casa o invertir en bienes raíces. 

*Normalmente, cuando se da menos del 20% de cuota inicial, se requiere tomar un seguro para el préstamo hipotecario en caso de que la obligación sea no paga.